日本のホテル・旅館投資

不動産か、事業か

宿泊施設の収益は、長期の賃貸借契約からではなく、日々の客室販売と料飲・サービスから生まれます。そのため、一般の収益不動産とはリスクの形が異なります。売上は季節や催事、外部環境によって明確に振れる一方、人件費や光熱費といった費用は相対的に動きにくいためです。投資としてお考えになる際、最初に定めていただきたいのは利回りではなく、ご自身がどの役割を担われるかという点です。建物を一棟お貸しになる所有者にとどまるのか、運営会社に委託して管理を任されるのか、あるいはご自身で経営に関わられるのか。必要となる資金も時間も経験も、三者ではかなり異なります。

許認可の層

• 旅館業法にもとづく許可が、ホテル・旅館・簡易宿所として営業する基礎になります
• 住宅宿泊事業、いわゆる民泊は別の制度で、営業できる日数などの制限が設けられています
• 建物そのものが建築基準法と消防関係の規定に適合する必要があり、改修費が想定を超えることがあります
• 都市計画上の用途地域によって、宿泊施設を営めない地域があります
• 温泉の利用は権利と許可の問題であり、土地の所有権とは別に確認を要します
• 料飲、酒類、催事といった付帯の業務には、それぞれ別の許可が必要になる場合があります

三つの運営の形

運営会社に一棟をお貸しになる形は、収入の見通しが立てやすく、所有者の関与も最小で済みます。その代わり、運営の改善によって生まれる上振れは手放すことになり、賃貸借の条件と運営会社の体力が安定性を直接左右します。管理を委託される形では、収入は運営の成績に応じて動き、ブランドや投資の判断は所有者の側に残ります。報告資料と資本的支出を見る目が要ります。ご自身で経営される形は、得られるものも背負うものも最も大きく、採用、システム、販売経路、日々の品質管理まで及びます。地域によっては人材の確保が容易でなく、とりわけ旅館のようにサービスの密度が高い業態では、この点は正面から見積もる必要があります。

旅館という固有の領域

旅館はホテルとは異なります。その価値は、建物、庭、料理、そして長い時間をかけて形づくられたもてなしの作法に宿っており、いずれも複製が難しく、外部に委ねにくいものです。歴史のある旅館を引き継ぐということは、働いてこられた方々と、仕事の進め方と、土地での関係を併せて引き継ぐということでもあります。改修においては、木造の建物と消防やバリアフリーの要請との間で、細やかな均衡が求められます。運営においては、料理と客室のサービスに要する人の密度が、ビジネスホテルとは比べものになりません。この種の案件の成否は、投じる資本の大きさよりも、引継ぎの進め方と既存の働き手への向き合い方によって決まることが少なくありません。将来の宿泊需要は多くの外部要因で動きますので、見通しはいずれも仮定にすぎないとお考えください。

本稿は一般的な情報提供を目的としたものであり、税務・法務・投資・入管に関する助言ではありません。許認可の制度も市場の状況も地域や時期によって異なりますので、実際のご判断にあたっては各分野の有資格専門家にご確認ください。